想买回迁房、安置房,交易过户时要注意什么?

2018-11-12  来源:互联网 

想买回迁房、安置房,交易过户时要注意什么?

现在楼价那么贵,商品房的价格更是让人望而却步,在这种环境下,有些朋友就把关注点转移到了回迁房或者安置房。因为回迁房是开发商征用回迁民的房子后所赔的新房,而安置房就是给拆迁的村民安置的房子,像这一类的房子通常价格会比商品房要便宜很多。但是南房叔想要提醒大家,想要购买回迁房、安置房过户前要特别注意以下几点。


想买回迁房、安置房,交易过户时要注意什么?


1、确认回迁房的过户情况,一般回迁房会分两种情况:

一种是业主已经持有房产证:这些回迁房是完全可以做二手买卖或租赁交易的,因为在二手交易的过程中,《房产证》是房管局认可,并受其监督的,可以正常在交易所过户转名,所以不必有其他的担心。

另一种是业主只持有回迁协议:这些房子的业主手中只有发展商的回迁协议的,在做二手交易时是不能在房地产交易所做公证过户和改名的。因为这份回迁协议只是业主与发展商之间的私人商业协议,并没有得到房管局的认可。如果是这种情况,若双方进行交易,也只能是在公证处做公证交易,等到《房产证》出来后才能做真正的过户交易。

2、注意防止“一房数卖”

因为回迁房的买卖很多情况无法办理预告登记,所以出卖人就有可能“一房数卖”。一旦房价高涨,违约成本过低,出卖人极有可能将房屋出售给他人,如果发生这种情况,购房者也只能寻求法律保护,不过因为没有办理登记,所以十分被动。

3、与业主约定房产过户和交房的时间

签订回迁房买卖协议时,如果卖方并没有取得房产证,那就无法办理过户手续。这时候南房叔建议,一定要与卖方约定房产过户的时间,在签订回迁房买卖协议时,还要确定具体的交房时间。

虽然现实情况下,并不能保证何时取得房产证,但还是要写明自取得房产证多少之日起办理房屋所有权的转移手续,如果在签订合同时就是现房,就可以约定缴纳首付之日即为交房时间。

4、买方一定要留尾款

因为买卖没有房产证的房屋还是存在很多风险的,所以违约责任的规制就显得非常重要。

这里必须要求违约方承担违约的责任,例如缴纳法院诉讼费用、律师费等,但还是会花费时间等一系列的成本。所以南房叔建议,买房最好留有尾款(做好是大额尾款),如果未来发生任何情况,卖方会认为违约所得小于尾款时,买方的违约机会就会大大降低。

5、要求卖方的配偶签名

据南房叔经验,现实中回迁房一般属于夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产,属于夫妻共同财产,如果想要保障交易过程不出问题,最好还是要求卖方配偶也签名同意,防止对方单方面产生变数。

6、尽量要求卖方的第一顺序继承人签字

因为回迁房房产证的取得时间并没有明确时间,有可能出现的情况是:在取得房产证之前,卖方发生不测,该回迁房就可能作为遗产由继承人分割。所以,回迁房买卖协议中要尽量让卖方的第一顺序继承人签字,以表明对卖方出卖行为的认可和对继承权利的放弃。


想买回迁房、安置房,交易过户时要注意什么?


那么在回迁房、安置房的交易过户中,又有哪些注意事项呢?

1、安置房签约前一定要审查动迁协议,明确房屋共有人,签约时一共有多少人应该在场,并且同意出售签字按手印。而且违约金不应过高,一般上限为合同标的额的百分之二十。

2、在未过户前让房主提供担保。

这种情况下,买卖双方可以找一家中介,签订一份带附加条件的预约销售合同,合同声明该房屋已经售出,但是要等产权办好后再过户。而中介会把这份合同拿到公证处公证,证明双方已经发生了这个交易行为。

3、除了要具备一般买卖合同的主要条款外,还需要对房屋费用的支付方式(例如约定待拿到房产证时再付清尾款等),迟延交房,产权证如何办理过户等都应该作出约定,并且同时明确违约赔偿责任。

4、根据规定,被拆迁人在取得拆迁安置房房产证的一定时间内(通常为五年) 是无法将该房过户给其他人的,所以卖房者要在取得房产证之日起五年后才能够将房屋过户给买房者。这一点要特别注意。

简单来讲就是这些了,不过如果真的选择购买回迁房或者安置房的朋友,南房叔还是建议找专业人士来处理交易,确保交易可以顺利完成。如果有需要了解这方面资讯或者想要咨询的朋友,可以扫下方二维码关注南房叔公众号,或者直接电话咨询,南房叔一定会为你提供最专业的服务建议。


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